Kunnen de historische gebouwen van Pilsen worden gered zonder bewoners te verdrijven?
Een borrelend wantrouwen jegens het vorige bestuur van de stad en een gebrek aan betrokkenheid van de gemeenschap droegen bij aan het mislukken van de historische aanwijzing van Pilsen.
Het voorgestelde Pilsen Landmark District werd gebrandmerkt als een manier om het weefsel van een historische wijk intact te houden, maar tegen de tijd dat het ter stemming kwam in de Chicago City Council, geloofden velen dat het alleen zou bijdragen aan gentrificatie en oude bewoners zou verdrijven.
Weken nadat de stemming was mislukt, zoeken tegenstanders en voorstanders van de maatregel nu naar oplossingen, aangezien de historische gebouwen in de buurt een groot risico lopen voor opportunistische ontwikkelaars en de sloopkogel.
Hoe ging een voorstel om de bewoners en de architectuur van de wijk te beschermen mis? Hoe werd historisch behoud zo sterk verbonden met gentrificatie toen de voorstanders van de verordening zeiden dat dat niet het doel was?
900 gebouwen getroffen
Het voorgestelde Pilsen Landmark District zou een monumentale status hebben gegeven aan meer dan 900 gebouwen, voornamelijk op 18th Street tussen de straten Leavitt en Sangamon. Het zou gebouwen hebben beschermd die tussen 1875 en 1910 zijn gebouwd in verschillende architecturale stijlen, waaronder Queen Anne, Victoriaans, Second Empire, Italianate, Gothic Revival en Worker Cottages.
Die gebouwen werden gebouwd als huizen en bedrijven voor de immigranten die al lang van Pilsen hun thuis hebben gemaakt. De buurt werd in de jaren 1840 al vroeg bewoond door Ierse en Duitse families, die later tegen 1880 werden vervangen door Tsjechische en Slowaakse immigranten. De afgelopen halve eeuw was de buurt in de meerderheid voor Latino's.
Preservation Chicago, een groep die heeft geprobeerd historische gebouwen te redden in een stad die bekend staat om zijn architectuur, voerde aan dat het creëren van de grootste monumentale wijk van de stad in Pilsen de indrukwekkende gebouwen van de buurt zou hebben beschermd en de gentrificatie zou hebben vertraagd, aangezien oude gebouwen niet zomaar worden afgebroken en vervangen door dure, koekjes-cutter condos.
Ik denk niet dat we echte gegevens hebben over de impact van historische districten wat betreft gentrificatie, maar we weten wel dat het gemeenschappen stabiliseert, zei Ward Miller, uitvoerend directeur van Preservation Chicago. Ik weet niet zeker of je gentrificatie kunt stoppen. Maar je kunt het vertragen, wat landmarking kan doen.
Een monumentale aanduiding biedt een scala aan prikkels om de last voor eigenaren van gebouwen te verlichten. Deze omvatten de stad die afziet van bouwvergunningen voor monumentale structuren, een bevriezing van de onroerendgoedbelasting voor degenen die 25% van de marktwaarde van het onroerend goed besteden aan restauratiewerkzaamheden en een federaal belastingkrediet.
Maar tegen de tijd dat de aanwijzingsstatus ter sprake kwam, was dat bericht verloren.
Degenen die tegen de aanduiding van het monument waren, zagen het voorstel als stenen en mortel over de arbeidersklasse van Pilsen.
Een veelgehoord refrein onder eigenaren van gebouwen die tegen de aanwijzing waren, was dat het te duur zou zijn om aan de nieuwe normen te voldoen en dat de stadsvoorschriften te opdringerig waren.
We willen dat de beslissing door ons wordt genomen, zei Mer Mansuria, eigenaar van Casa Indigo , 1314 W. 18th St., en andere eigendommen in de omgeving. We willen de leiding hebben om te weten dat in onze buurt, waar ons geld en onze investeringen zijn, wij degenen zijn die de leiding hebben over wat daar gebeurt, niet een willekeurig stadsbestuur in Chicago dat zegt: 'Ja, dit gaat om nu een mijlpaal te zijn.'
Anita Ayala, die al 28 jaar Jazmin Flowers and Balloons exploiteert vanuit het gebouw dat ze bezit op de hoek van 18th Street en Loomis Street, herhaalde het sentiment.
Ze wilden de eigenaren van deze eigendommen worden. Ze wilden beslissingen nemen over wat je wel en niet kunt doen, hoe we werken en hoe we onze bedrijven en eigendommen runnen, zei Ayala in het Spaans.
Ayala was echter een aanhanger van Ald. Het voorgestelde sloopmoratorium van Byron Sigcho-Lopez, dat ook met 10-6 werd weggestemd door de gemeenteraadscommissie voor zonering, monumenten en bouwnormen.
Ze willen alles slopen om er flats op te zetten, zei Ayala, en ze merkte op dat ze visitekaartjes heeft van ongeveer 20 ontwikkelaars die langs haar winkel zijn gekomen om te vragen of ze wil verkopen. Ik zeg tegen ze: 'Geef me $ 1 miljoen en ik vertrek.'
Degenen onder ons die hier nog zijn, we zijn erg verenigd en we gaan ervoor zorgen dat niemand tussenbeide komt.
Moises Moreno, die voor de Pilsen Alliance werkt, zei dat de organisatie voor sociale rechtvaardigheid overrompeld was door het voorstel en er pas bijna een jaar na de introductie ervan in november 2018 over hoorde. Het voorstel kreeg ook de steun van voormalig burgemeester Rahm Emanuel , die velen in Pilsen geloven in versnelde gentrificatie, zei hij.
Het werd ook ondersteund door ex-Ald. Danny Solis en commissaris voor planning en ontwikkeling, David Reifman, die op weg was naar zijn kantoor? .
Dit is iets dat de zegen had van Emanuel en Danny Solis, wat voor iedereen een rood licht zou moeten zijn, en we zouden ons op geen enkele manier met hen moeten associëren, zei Moreno. Ze kozen voor een top-down benadering in plaats van eerst gewoon aan de gemeenschap te vragen wat ze graag zouden willen zien. We deden het beenwerk en vroegen - een grootschalige aanduiding van een monument was niet de manier voor ons.
Moreno zei dat eigenaren van gebouwen ook bang waren voor extra kosten om een monumentaal gebouw te behouden. De stad regelt de buitenkant van gebouwen, zelfs tot op het type ramen of dakshingles dat wordt gebruikt. Dat kan conflicten veroorzaken als iemand renovaties aan zijn huis moet uitvoeren, zei hij.
‘Open season’ voor sloop
Ward Miller, uitvoerend directeur van Preservation Chicago, zei dat zijn organisatie in 2006 betrokken raakte bij het idee van een mijlpaalproces in Pilsen, toen de buurt werd opgenomen op een waarschuwingslijst die was samengesteld door zijn groep genaamd Chicago's Most Endangered Areas. Hij zei dat het doel was om een holistische benadering aan te moedigen om de geest, het uiterlijk, het gevoel en de cultuur van de buurt te behouden.
Dat plan belandde op een laag pitje tot 2018 toen de stad het idee nieuw leven inblies en van 18th Street een historische wijk wilde maken.
Terwijl Preservation Chicago een voorstander was van het plan, geeft Ward toe dat er een kloof is ontstaan tussen sommige leden van de gemeenschap en de stad. Hij wenste dat er een steviger gesprek was geweest, aangezien ondernemers en bewoners vooral wantrouwend werden nadat de laatste regering weinig deed om de gemeenschap te betrekken.
Hij zei dat dat jammer is, omdat iedereen het erover eens is dat de gebouwen moeten worden gered, maar niet op een manier die de bewoners schaadt.
Ironisch genoeg zitten we allemaal op dezelfde pagina, en we moeten mensen erbij halen om uit te leggen waarom oriëntatiepunten veilig zijn, zei Ward.
Ward zei dat de stad meer had kunnen doen om een deel van de kosten te verminderen door eigenaren van onroerend goed in het district een belastingvermindering van $ 1.500 te geven of door af te zien van bepaalde vergoedingen, maar die boodschap werd overstemd door wantrouwen jegens voormalige leiders.
De gebouwen langs 18th Street werden beschermd tegen sloop terwijl het voorstel zich een weg baande door het stadhuis. Maar nu de gemeente de aanwijzing of het sloopmoratorium van zes maanden niet goedkeurt, hebben ontwikkelaars geen beperkingen.
Het kan heel goed een open seizoen zijn op sloop, en er is geen bescherming meer, zei Miller. We moeten erop vertrouwen dat ontwikkelaars die Pilsen binnenkomen respect hebben voor de gemeenschap, maar ik weet niet zeker of we dat kunnen.
Op zoek naar een snelle oplossing
De stad voerde aan dat een moratorium op de sloop van zes maanden zijn eigen kosten met zich mee zou brengen en dat er personeel zou moeten worden aangenomen om de situatie in de gaten te houden. Die maatregel werd ook tegengewerkt door Ald. Patrick Daley Thompson (11e) omdat het een deel van zijn wijk in East Pilsen besloeg.
We hadden een amendement op de vloer kunnen maken om ervoor te zorgen dat er niets in de 11e wijk zou worden opgenomen, maar deze regering wilde haasten om te stemmen, zei Sigcho-Lopez. Ik wil er ook voor zorgen dat we geen conflicten creëren, want ik wil nog steeds heel graag samenwerken met buren zoals Thompson.
Sigcho-Lopez zei dat hij ijverig heeft gewerkt aan manieren om zijn kiezers te beschermen. Een manier, zei hij, zou zijn om het percentage betaalbare woningen in Pilsen te verhogen van 20% naar 30% van de nieuwe ontwikkelingen door middel van de betaalbare verordening van de stad. Hij werkt ook aan een deconversieverordening die ontwikkelaars zou dwingen een bestemmingsplanwijziging door te voeren voordat ze twee- tot zesflats omzetten in eengezinswoningen. die heeft bijgedragen aan het bevolkingsverlies in Pilsen .
Het idee was geweldig, zei Sigcho-Lopez. Wie wil de historische architectuur niet beschermen? Maar het mag niet ten koste gaan van de mensen.
In december heeft burgemeester Lori Lightfoot voorgestelde verordeningen om ontwikkelaars te ontmoedigen die kleine appartementsgebouwen vervangen door eengezinswoningen in delen van Pilsen en op sommige blokken langs het 606-pad aan de noordkant. In Pilsen zou het voorstel gebouwen beschermen langs 18eStraat in het algemeen van Peoria Street en Newberry Avenue naar Western Avenue.
Хуваах: