Wrigley-deal: bars, daken krijgen thuisonderbrekingen op onroerendgoedbelasting
Welkom bij Wrigleyville: de thuisbasis van de wereldkampioen Cubs - en enkele van Chicago's beste deals over onroerendgoedbelasting.
Neem Casey Moran's, een van de populairste bars in de bloeiende buurt.
Twee jaar geleden herclassificeerde Cook County Assessor Joseph Berrios Casey Moran's van commercieel vastgoed naar residentieel vastgoed nadat de eigenaar, Kevin Killerman, een klein appartement boven de bar had gemaakt. Dat zorgde voor een drastische verlaging van de onroerendgoedbelasting van Killerman met 60 procent, waardoor hij tot nu toe meer dan $ 110.000 heeft bespaard.
Een blok verderop heeft Berrios op dezelfde manier een bar met twee verdiepingen, genaamd Trace, geclassificeerd als woonbezit, hoewel een barman daar zegt dat er geen appartementen op het terrein zijn. Dat heeft de eigenaren dit jaar meer dan $ 17.000 aan onroerendgoedbelasting bespaard.
En de familie Ricketts, eigenaren van de Cubs en Wrigley Field, hebben honderdduizenden dollars aan belastingen bespaard op 10 appartementsgebouwen die bekend staan als Wrigley Rooftops. Ze zijn allemaal geclassificeerd als residentieel vastgoed - hoewel hun bedrijven op het dak veel meer inkomsten genereren dan hun woningen, blijkt uit gegevens.
Rond Wrigley Field strijden bars en restaurants om klanten. Maar als het gaat om onroerendgoedbelasting, opereren ze op een ongelijk speelveld, blijkt uit een website-onderzoek.
Cook County is de enige provincie in Illinois die woningen minder belast dan commercieel onroerend goed. Dat belastingvoordeel wordt uitgebreid tot duizenden gebouwen die zowel bedrijven als appartementen omvatten, wat resulteert in lagere belastingaanslagen voor hun eigenaren - terwijl de rest van de belastingbetalers van de provincie worden gedwongen meer te betalen.
Nergens is dat duidelijker dan in Wrigleyville, waar de eigenaren van sommige gebouwen dit jaar slechts $ 16.000 aan onroerendgoedbelasting hebben bespaard en maar liefst $ 175.000 omdat ze ten minste één appartement hebben in gebouwen die voornamelijk aan bedrijven zijn gewijd.
Dit is het resultaat van een wet die de Cook County Board 17 jaar geleden heeft aangenomen op aandringen van de toenmalige beoordelaar James Houlihan om onroerendgoedbelastingvoordelen te geven aan moeders en kleine bedrijven die actief zijn in winkelpanden in de stad en buitenwijken - voornamelijk gebouwen die ' t groter zijn dan 20.000 vierkante meter en hebben niet meer dan zes appartementen.
Ze worden belast op basis van 10 procent van de geschatte waarde van hun eigendommen - hetzelfde als de eigenaar van een bungalow of split-level woning in Chicago of de buitenwijken van Cook County. Onroerend goed dat is geclassificeerd als commercieel wordt belast op 25 procent van de geschatte waarde.
Dat heeft geleid tot wijdverbreide ongelijkheden voor eigenaren van onroerend goed in Wrigleyville, waar veel bars worden belast tegen het hogere commerciële tarief, in sommige gevallen zelfs als de bar naast de deur wordt belast op de veel lagere formule voor het beoordelen van woningen.
The Sun-Times onderzocht de onroerendgoedbelasting van 65 gebouwen met bars, restaurants en andere bedrijven rond Wrigley Field. De beoordelaar heeft 32 van hen geclassificeerd als residentieel omdat ze ten minste één appartement bevatten - dat niet eens bezet hoeft te zijn om het belastingvoordeel te verdienen.
Gezamenlijk betaalden die 32 eigendommen dit jaar $ 1,6 miljoen aan belastingen - ongeveer $ 2 miljoen minder dan ze zouden hebben betaald als ze als commercieel onroerend goed zouden worden belast, ontdekte de Sun-Times.
Als de wet nooit was aangenomen, is het onwaarschijnlijk dat de eigenaren van het onroerend goed die volledige $ 2 miljoen zouden hebben betaald, aangezien ze ongetwijfeld zouden beweren dat sommige delen van hun gebouwen als commercieel en andere als residentieel moeten worden belast. Toch zouden die zogenaamde gesplitste aanslagen meer belastinginkomsten uit die gebouwen opleveren dan er nu wordt betaald, zeggen experts.
De eigendommen omvatten 13 appartementsgebouwen langs de lanen van Sheffield en Waveland, waar fans massaal naar de daken trekken om de welpen te zien spelen. In de afgelopen jaren heeft de familie Ricketts 10 van die gebouwen gekocht en dit jaar $ 872.933 aan onroerendgoedbelasting betaald - ongeveer $ 1,3 miljoen minder dan ze zouden hebben betaald als ze waren geclassificeerd als commercieel onroerend goed.
Het dakgebouw met de hoogste onroerendgoedbelasting is eigendom van George Loukas, die ook eigenaar is van de beroemde Cubby Bear-bar en de dakgebouwen beheert die eigendom zijn van de familie Ricketts. Loukas betaalde dit jaar $ 188.756 aan belastingen op zijn dak. Het is een van de slechts drie dakgebouwen die worden belast als commercieel onroerend goed, niet als residentieel.
Een bedrijf behandelen als een huis voor belastingdoeleinden is zo lucratief rond Wrigley Field dat veel verhuurders meer besparen op hun onroerendgoedbelasting dan andere buurtbedrijven moeten betalen, waaronder Luis Auto Repair, dat aan de overkant van de straat ligt.
De belastingen van het schadeherstelbedrijf zijn de afgelopen vijf jaar verdubbeld, waardoor eigenaar Luis Resendiz een veel hogere belastingaanslag heeft dan veel van de bruisende bars. Hij loopt nu het gevaar zijn eigendom te verliezen omdat hij de afgelopen twee jaar zijn belastingen niet heeft betaald en meer dan $ 78.000 verschuldigd is aan een bedrijf uit Atlanta dat zijn achterstallige belastingen heeft betaald.
Weinig eigenaren van onroerend goed in Wrigleyville zouden het verschil in onroerendgoedbelasting bespreken. Ik zou mezelf voor de gek houden als ik met je zou praten'', zei een bedrijfseigenaar tegen een verslaggever.
De onroerendgoedbelasting is zo hoog gestegen in de buurt dat Ald. Tom Tunney (44e) zegt zakenmensen aan te raden zijn voorbeeld te volgen. Hij besloot enkele jaren geleden om zijn Ann Sather-restaurant een half blok te verplaatsen naar een winkelpand met appartementen boven, zodat hij zijn belastingen kon verlagen.
Als ik met ondernemers praat, heb ik geprobeerd ze over dit onderwerp voor te lichten, zegt Tunney. Ik vraag ze: 'Kun je een appartement boven zetten?'
Cook County heeft 13.984 woningen met winkelpuien met niet meer dan zes appartementen. Tachtig procent van hen bevindt zich in Chicago en 1.087 in Lake View Township, waartoe ook Wrigley Field behoort.
De beoordelaar heeft geen mechanisme om het bestaan van de appartementen in die commerciële gebouwen te verifiëren, hoewel Berrios-woordvoerder Tom Shaer zegt dat het kantoor vaak kopieën krijgt van huurcontracten, huurlijsten en andere documenten van eigenaren van gebouwen die de beoordelaar ervan proberen te overtuigen dat hun eigendom veel waard is minder dan de provincie schat.
Laurence Msall, voorzitter van The Civic Federation, een belastingbeleidsorganisatie, zet vraagtekens bij het beleid van de provincie om belastingvoordelen te geven aan sommige eigenaren van commercieel onroerend goed, alleen omdat hun gebouwen appartementen bevatten, en zegt dat de verhuizing alle anderen pijn doet.
Iedereen in het belastingdistrict wordt uiteindelijk tegen een hoger tarief belast voor het geschenk dat aan sommige eigenaren van onroerend goed wordt gegeven, zegt Msall.
Volgens de Cook County-verordening heeft Shaer echter geen andere keuze dan de goedkopere residentiële classificatie te geven aan elk commercieel onroerend goed dat zes appartementen of minder omvat, op voorwaarde dat het gebouw minder dan 20.000 vierkante voet is.
Pete Silvestri, een van de commissarissen van Cook County die stemde om de onroerendgoedbelasting te verlagen op de winkelpanden die ook appartementen bevatten, zegt dat de verordening nooit bedoeld was om belastingvoordelen te geven aan bars of daken in Wrigleyville. Silvestri, R-Elmwood Park, zegt dat het provinciebestuur de impact van de verordening opnieuw moet onderzoeken.
Om dat te doen, kan een diepere analyse nodig zijn van de bijna 14.000 eigendommen die hierdoor zijn getroffen.
Geen van deze dingen was de bedoeling, zegt Silvestri. Het was om moeder- en popwinkels te helpen die faalden. . . om hen wat belastingvermindering voor onroerend goed te geven om te kunnen concurreren met deze enorme ontwikkelingen.
Ik kan u garanderen dat niemand daken of succesvolle bars heeft genoemd, zegt de commissaris, en suggereert dat de provincie gesplitste belastingrekeningen geeft, zodat de commerciële ruimte meer wordt belast dan de woonruimte.
Killerman's bar is een van de weinige bedrijven die minder onroerendgoedbelasting betaalt dan vijf jaar geleden, toen de Cubs op de laatste plaats eindigden.
De eigenaar van verschillende bars aan de noordkant, Killerman, heeft ook een aandeel gehad in het bedrijf dat bier verkoopt in Lollapalooza. Hij heeft jarenlang geprobeerd zijn onroerendgoedbelasting op Casey Moran's te verlagen door beroep in te dienen om de waarde te verlagen die de taxateur op het onroerend goed op 3662 N. Clark St. heeft geplaatst, waarvan de provincie zegt dat het $ 1,9 miljoen waard is.
Zijn geluk veranderde twee jaar geleden toen hij Steven Pearlman inhuurde, een onroerendgoedbelastingadvocaat die, net als veel andere advocaten die belastingverlagingen van het kantoor van Berriors eisen, heeft bijgedragen aan het campagnefonds van de beoordelaar.
Pearlman diende documenten in bij Berrios waarin stond dat Killerman een klein appartement had bovenop de bar, een ruimte die ooit was gebruikt als de lounge van de eigenaar.
Uit die documenten blijkt dat een vrouwelijke werknemer van Casey Moran's het appartement huurde voor $ 700 per maand - een huurovereenkomst die Killerman $ 51.751 aan onroerendgoedbelasting bespaarde nadat Berrios het onroerend goed had heringedeeld van commercieel naar residentieel. Als woonbezit betaalde Killerman vorig jaar $ 36.436 aan belastingen, maar hij zou $ 88.187 hebben betaald als de bar geclassificeerd was als commercieel, blijkt uit de county records.
Dit jaar betaalde Killerman $ 39.834 in plaats van $ 99.586, een besparing van $ 59.752.
Toen een verslaggever het appartement op de derde verdieping van het torentje van de bar bezocht, deed een vrouw de deur open en zei dat er niemand woonde – en dat er geen appartement was. Daarna sloot ze de deur.
Killerman hing op bij de verslaggever. Zijn advocaat belde niet terug.
Een blok ten noorden van Casey Moran's krijgen de eigenaren van Trace, een kleine bar met twee verdiepingen, al jaren aanzienlijke kortingen op de onroerendgoedbelasting omdat het onroerend goed is geclassificeerd als residentieel.
De website van de beoordelaar zegt dat er vier appartementen zijn in het 2.922 vierkante meter grote gebouw op een perceel van 2.100 vierkante meter, hoewel er geen zichtbare tekenen zijn van enige woonruimte in het pand. Ook vertelde een barman de Sun-Times dat er geen appartementen waren.
De eigenaren van onroerend goed, Nathan Hilding en Jason Akemann, die verschillende restaurants in Chicago exploiteren, belden niet terug. Maar hun advocaat, Peter Issac, zegt dat er inderdaad een appartement op het terrein is.
Er is een klein appartement aan de achterkant van het gebouw, zegt Issac. Het stond er al jaren voordat Trace het kocht. Ik geloof niet dat daar iemand woont.
Toch zegt Shaer, de woordvoerder van de beoordelaar, dat het bureau van de beoordelaar heeft besloten dat Trace moet worden geherclassificeerd naar een commercieel onroerend goed, waardoor de onroerendgoedbelasting zou stijgen van de $ 11.599 die de eigenaren dit jaar betaalden. Het belastingtabblad van de bar zou $ 28.998 zijn geweest als het onroerend goed dit jaar een commerciële classificatie had.
We danken u voor het onder onze aandacht brengen, zegt Shaer. Met 1,85 miljoen eigendommen in Cook County hebben we af en toe dit soort informatie nodig.
Na jaren van juridische schermutselingen met de eigenaren van de dakappartementen langs Sheffield en Waveland, begon de familie Ricketts in 2015 de gebouwen op te kopen.
Ze bezitten nu 10 van de 13 gebouwen op het dak en betalen $ 64,5 miljoen voor alle onroerend goed en niet-vastgoed activa, volgens documenten die bij de beoordelaar zijn ingediend door het advocatenkantoor van Thomas M. Tully, een voormalige beoordelaar uit Cook County die de Ricketts vertegenwoordigt. familie.
Alle 10 gebouwen van Ricketts worden belast als residentieel eigendom, hoewel uit documenten die bij de provincie zijn ingediend blijkt dat de meeste van hun inkomsten afkomstig zijn uit de bedrijfsactiviteiten, niet uit de appartementen.
De Rickettses, opererend onder de naam Wrigley Rooftops, hadden in de eerste zes maanden van 2016 een ticketinkomst van $ 6,4 miljoen van de rooftopbars. Na het betalen van belastingen en onkosten, blijkt uit de documenten dat de rooftop-bedrijven een netto-inkomen van $ 399.147 hadden in de eerste zes maanden van vorig jaar. jaar.
Net over de rechter veldmuur van de marge, bezitten de Rickettses twee gebouwen op 3617 en 3619 N. Sheffield, waar zes appartementen een vergunning hebben als vakantieverhuur door de stad Chicago, en gasten de hotelbelasting van de stad moeten betalen. De nachtelijke prijzen, die opereren als de Inn at Wrigleyville, variëren van $ 329 voor de MVP-suite met één slaapkamer tot $ 720 voor de Home Run Suite, die plaats biedt aan negen personen.
Hoewel de gebouwen worden geëxploiteerd als een hotel met een bloeiend barbedrijf op het dak, worden de eigendommen geclassificeerd als residentieel. Dus de familie Ricketts betaalde dit jaar $ 161.622 aan onroerendgoedbelasting. Als de gebouwen als commercieel waren geclassificeerd, zouden de belastingaanslagen $ 400.000 hebben bedragen.
Het kantoor van de taxateur wist niet dat de appartementen in die gebouwen werden verhuurd als hotelkamers totdat de Sun-Times erom vroeg. Op basis van een beoordeling van de website van de partij zullen we verder onderzoek doen naar de inkomstenstroom voor dit onroerend goed, zegt Shaer.
Een woordvoerder van de familie Ricketts, Dennis Culloton, weigerde de financiën van de Wrigley Rooftops te bespreken. Culloton merkt op dat de vakantiewoningen zijn begonnen onder de vorige eigenaar en dat alle gebouwen waren geclassificeerd als residentieel toen de familie ze kocht.
We hebben alle beoordelingsclassificaties en beoordelingen geërfd toen we de gebouwen de afgelopen jaren kochten'', zegt Culloton. De indeling is uiteindelijk aan de beoordelaar. Als het als commercieel zou worden geclassificeerd, is dat aan de beoordelaar. Maar er zijn andere vragen over hoe het zou worden gezoneerd. Het is gezoneerd als woongebied.
In totaal betaalden de Rickettses dit jaar $ 3,5 miljoen aan onroerendgoedbelasting: $ 2,2 miljoen op Wrigley Field; $ 430.739 voor het nieuwe kantoorgebouw en park naast het stadion en $ 872.933 voor de 10 dakgebouwen.
Хуваах: