In Chinatown zou de provincie de eigenaar het winkelcentrum laten houden, maar jarenlange onroerendgoedbelasting wissen
De buurt heeft er nauwelijks last van. Maar zonder zijn advocaat zou de Cook County Land Bank Authority 6 jaar onbetaalde belastingen hebben weggevaagd - en het onroerend goed hebben teruggegeven voor $ 3.500.
De eigenaren van een winkelcentrum genaamd Chinatown Square hadden in acht jaar tijd niet meer dan $ 1 miljoen aan onroerendgoedbelasting en rente betaald voor het uitgestrekte plein en de geplaveide gangen langs Archer Avenue in het hart van het bloeiende Chinatown.
Ze zeggen dat ze geen idee hadden dat ze tot 2017 belasting verschuldigd waren. Toen diende een obscure overheidsinstantie in Cook County een claim in bij de belastingverkoop van de county-penningmeester om uiteindelijk de 62.000 vierkante meter aan gemeenschappelijke ruimtes van het winkelcentrum te verwerven, die gescheiden zijn van de winkels. en restaurants.
Het oorspronkelijke plan van de Cook County Land Bank Authority was om de jaren van onbetaalde belastingen weg te vagen en een nieuwe eigenaar te vinden.
Chinatown was een onwaarschijnlijke buurt voor de landbank om in te grijpen. Het bureau is opgericht om leegstaande, verwoeste en belastingachterlijke eigendommen in onderdrukte buurten weer in gebruik te nemen en belasting te betalen. Maar het plein en de gangen die hen door het twee verdiepingen tellende winkelcentrum met elkaar verbinden, werden niet verlaten. En Chinatown was nauwelijks verwoest.
Toch stapte de landbank binnen.
Het liep uiteindelijk terug van zijn oorspronkelijke plan. In plaats daarvan sloot het een ongebruikelijke deal met de Chinatown Square Association, 2133 S. China Pl., die toezicht houdt op die gemeenschappelijke ruimtes, die meer dan $ 620.000 zou hebben gewist van de onbetaalde onroerendgoedbelasting die het verschuldigd was, voor 2010 tot en met 2015.
Wat de deal nog vreemder maakte: het provinciebureau zou het onroerend goed vervolgens terugverkopen aan de vereniging - dezelfde groep die al acht jaar geen belasting had betaald. En het zou dat doen voor een schamele $ 3.500 - net genoeg om de kosten van het sluiten van de deal te dekken.
De vereniging zou niet helemaal onder haar onbetaalde belastingschuld uitkomen. Het zou nog steeds $ 286.000 aan achterstallige belastingen plus duizenden dollars aan rente verschuldigd zijn voor 2016 en 2017 - die jaren maakten geen deel uit van de belastingverkoop.
Pas anderhalf jaar na de belastingverkoop zette de advocaat van de landbank de kibosh op de deal. Hij wees erop dat het agentschap niet het wettelijke recht had om het achterstallige eigendom terug te verkopen aan dezelfde eigenaar die de belastingen in de eerste plaats niet had betaald. Hij heeft de koopovereenkomsten opgezegd. En de onbetaalde belastingen en rente stapelden zich op.
Onverschrokken gingen de Chinatown Square Association en haar voorzitter Sum Chu Ma op zoek naar een andere uitweg uit hun grote belastingdruk. Ze vroegen toenmalig Cook County Assessor Joseph Berrios om de belastingaanslagen te verlagen door de waarde die hij op het onroerend goed had te verlagen. Maar Berrios zou niet meegaan. Een beroep op de Cook County Board of Review - een andere manier om te proberen de officiële waarde van een onroerend goed te verlagen, zodat de eigenaar niet zoveel onroerendgoedbelasting hoeft te betalen - werd ook afgewezen.
Maar de eigenaren van Chinatown Square bleven het proberen en uiteindelijk kregen ze wat verlichting. In december kregen ze de opvolger van Berrios, Fritz Kaegi, zover om zijn schatting van de waarde van het onroerend goed met 60% te verlagen voor de periode van 2016 tot 2019. Dat bespaarde hen $ 380.000 aan belastingen.
Ze hebben $ 182.700 aan belastingen en rente betaald voor 2018 en 2019. Maar ze zijn nog steeds in totaal $ 784.000 verschuldigd aan belastingen voor de voorgaande jaren, teruggaand tot 2010, plus rente.
Waarom gaf de nieuwe taxateur hen het belastingvoordeel dat zijn voorganger niet zou geven? Kaegi-woordvoerder Scott Smith zegt dat de Chinatown Square Association bewijs heeft geleverd dat de gemeenschappelijke ruimtes aanzienlijk minder waard zijn dan de waarde die door zowel Berrios als Kaegi op het terrein was geplaatst.
Vroeger, zegt Smith, hebben ze niet eerder een goede zaak gedaan, zoals ik het begrijp.
Deze keer hadden ze echter een andere vertegenwoordiging, die veel strenger was in hun beoordeling, zegt hij.
En hoe heeft de landbankautoriteit in de eerste plaats besloten om de ongebruikelijke stappen te nemen om een deal te sluiten in een bloeiende buurt als Chinatown en vervolgens te beslissen om een onroerend goed dat jarenlang belastingachterstallig was, terug te geven aan dezelfde eigenaar die had' t betaalde de belastingen?
Gevraagd naar de deal, ontwijkt Tarrah Cooper Wright, een particuliere aannemer die is ingehuurd om namens het provinciebureau te spreken, de vraag en antwoordt dat dit een van de duizenden [van eigendommen] was waarop werd geboden tijdens de speurtocht van 2017 zonder voorafgaande discussie erover .
Maar uiteindelijk is alles gelukt, volgens Cooper Wright: Toen het contract was afgerond, onze advocaat. . . begon met due diligence en stelde vast dat de kandidaat-koper niet in aanmerking kwam om te kopen. De transactie werd definitief geannuleerd, waardoor de betrokkenheid van de grondbank bij dat onroerend goed nu en in de toekomst beëindigd werd.
Sinds de grondbank, die werd opgericht onder leiding van Cook County Commissioner Bridget Gainer met de steun van Cook County Board President Toni Preckwinkle, voor het eerst begon met het verwerven en verkopen van onroerend goed in 2014, is ze betrokken geweest bij een aantal twijfelachtige transacties. heeft gemeld.
In een reeks verhalen sinds november 2019 meldt de Sun-Times dat de landbank:
• Verkocht twee West Side-kavels aan een veroordeelde drugsdealer terwijl hij onder federale aanklacht stond.
• Verkocht een huis in een buitenwijk aan een medewerker van een landbank - de assistent van Robert Rose, de uitvoerend directeur van het bureau - ondanks hogere biedingen van andere potentiële kopers.
• Overeengekomen om eigenaar te worden van een gebouw met twee verdiepingen dat eigendom is van Chester Wilson, stafchef van Ald. Carrie Austin (34e), veegde vervolgens meer dan $ 200.000 aan achterstallige onroerendgoedbelasting en rente weg - en verkocht het onroerend goed voor $ 40.000 aan de voormalige zakenpartner van Wilson.
Verwant
Cook County OK'd insider deal voor Ald. De beste assistent van Carrie Austin
Cook County Land Bank Authority verkocht braakliggende terreinen aan een drugsdealer
Cook County-functionaris ontslaat assistent die hij een zoete deal gaf op Oak Lawn-huis na vragen van Sun-Times
Cook County-bureau dat onder twee beoordelingen staat, heeft grote bonussen gegeven aan de baas van $ 225.750 per jaar
Advocaten en andere vertegenwoordigers van de Chinatown Square Association willen hun belastingproblemen niet bespreken, die volgens documenten en e-mails in het dossier bij de landbank en het kantoor van de taxateur de schuld geven van een snuifje van de verkoop in 2009 van een stuk onroerend goed in een winkelcentrum naar een ontwikkelaar naast de deur. Elk van de winkels en restaurants in het winkelcentrum krijgt zijn eigen belastingaanslag.
Dit was de eerste geregistreerde keer dat de bestuursleden van de CSA op de hoogte werden gebracht van eventuele uitstaande onroerendgoedbelasting van de gemeenschappelijke ruimte, schreef advocaat Paul K. Lee aan Kaegi. De gemeenschappelijke ruimte werd tot 2010 nooit belast en, belangrijker nog, de CSA ontving nooit een enkele rekening.
Volgens Lee zijn de onbetaalde belastingaanslagen naar het verkeerde adres gestuurd en niet naar de vereniging.
Nadat de landbank in 2017 de claim op het onroerend goed had ingediend, vroegen de advocaten van Chinatown Square om uitstel van de gang naar de rechtbank om de akte voor de gemeenschappelijke ruimtes op te nemen.
Hun verzoeken veranderden in de deal – uiteengezet in twee ondertekende overeenkomsten aan het einde van 2018 – waardoor veel van de achterstallige belastingen zouden zijn kwijtgescholden en het het eigendom zou hebben behouden.
In oktober 2018 e-mailde Joe Huang, een andere advocaat van Chinatown Square, Rose en zijn assistenten dat de klanten van Huang ook aan boord zijn met het plan voor de Cook County Land Bank om het onroerend goed te verwerven door middel van een belastingakte met een contract om de eigendom terug te verkopen. gemeenschappelijke ruimte pakket terug naar de Chinatown Square Association.
Een tophulp van een landbank antwoordde, Rose en de anderen kopiërend: We zullen doorgaan om dit belastingcertificaat ter akte te nemen. Zoals de heer Rose aangaf, zullen we het perceel terugverkopen aan de Vereniging voor de kosten om deze transactie te voltooien, namelijk $ 3.500.... De Landbank zal dan een termijnoverzicht genereren en vervolgens een koop- en verkoopovereenkomst opstellen.
In maart 2019 liep de landbank echter weg van de Chinatown-deal en herriep haar claim op de onbetaalde belastingen, waardoor Cook County Penningmeester Maria Pappas een andere koper kon vinden voor de onbetaalde belastingen bij haar volgende speurtocht.
Het typische proces van CCLBA voor het verwerven van percelen met een belastingachterstand houdt niet in dat het perceel aan de oorspronkelijke eigenaar wordt teruggegeven, schreef de externe advocaat van de landbank, Stephen Soltanzadeh, aan Huang, waarin hij uitlegde waarom de deal niet kon doorgaan.
Bezorgd over de onroerendgoedbelasting die zich bleef opstapelen, probeerde Huang nog een paar keer om de deal nieuw leven in te blazen, wat suggereert dat de grondbank het plein en de gangen zou kunnen overdragen aan een zusterorganisatie van Chinatown Square.
Maar dat ging ook niet met de advocaat van de landbank, aangezien de nieuwe entiteit dezelfde of in wezen dezelfde zou zijn als degene die de huidige belastingplicht heeft. Nogmaals, ze zijn nog steeds bereid om overdracht aan een belangeloze partij te overwegen, maar niet aan een partij met een belang.
Хуваах: